「億超えサラリーマン投資家」の夜ふかし対談 株式投資家×不動産投資家、ホンネで語る

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サラリーマン不動産投資家の三浦隆さんと対談しました。

お題は以下の3つ。サラリーマン同士の対談です。投資の視野が広がる面白いコラムに仕上がってます。

・億超え個人投資家は賃貸派が多い件
・億超え個人投資家の妄想がすごすきる件
・億超え個人投資家に50歳限界説がある件

記事はこちら。東洋経済オンライン(リンク)

 

 

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三浦式不動産投資プロフェッショナル講座

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三浦隆氏のプロフェッショナル講座の案内(こちら)が出ています。ようやくDVDの発売が決まりました。待ってましたよ。

先日行われた講座を収録・編集(かなりバージョンアップ)したもので、私もその素晴らしい講座に参加させていただきました。

三浦氏は経験も知識も豊富な不動産投資家。木造1棟、RC1棟、区分、戸建、通路、山林と種類も何でもござれ。総投資額は25億円で、35棟500室。

本業は、不動産融資の関係で、15年以上の不動産・金融でのキャリアがあるので、知識も深海レベル。(言い過ぎ?)

ノンバンクの融資担当(不動産を評価し、物件に融資をする立場)と、35棟の物件を保有する不動産投資家(融資を受けて物件を購入する立場)両方の目線がユニークです。

ご存知ない方は、こちらの楽待のコラム(リンク)でも著名な不動産投資家さんですので、一読するといいですよ。沖縄の壁の話、最高です!

今回の講座は、その辺のサラリーマン大家さんの話ではありません。経験豊富な不動産のプロで、かつ実績のある個人投資家の講座です。内容も濃く、不労所得を目指す投資家には必見です。

まずは、こちらの無料動画(リンク)を見てみてはいかがでしょうか?

おススメです!

 

 

 

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家賃年収〇千万、資産〇億円だけで語るなかれ

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不動産セミナー(特に業者と一体となっているもの)や、不動産投資家の出した書籍のタイトルでは、以下のような表現をよく見かけます。

・資産6億円を築いた投資法
・家賃年収6000万円 カリスマ大家

共通しているのは、その金額の大きさ。資産6億円と聞けば、普通は、すげぇ~!と思います。年収6000万円と聞けば、驚きます。一部上場企業の社長と同等かそれ以上の収入ですから。

でも、すぐわかるのですが、そのキャッチフレーズはバランスシートの一部や、PLの一部を切り取った表現に過ぎません。都合のいい所だけを見せている表現です。日本の借金が1000兆円と煽りながら、反対側の資産に触れないマスコミの手法に通ずるところがあります。

大抵の場合、資産6億円というのは、その反対側に多額の負債があるものです。不動産投資はレバレッジを利かせているケースがほとんどなので、資産(正確に言うと総資産)から負債を差し引いた純資産は、だいたい明かされません。

同じように家賃年収6000万円の場合は、そこから引かれる諸経費が抜け落ちています。大きいのは利息と借入金の元本返済。半分以上が差し引かれるケースも珍しくありません。さらに管理費や修繕費などもかかります。

また、最終的に不動産を売却していなければ投資は完了していないため、なかなか投資の評価の難しいところもあります。売却する段階で多額の損失を計上すれば、純資産が減少してしまうこともあり得るからです。

とまぁ、正直言って、嘘はついていないが、かと言って、受け手に誤解を生じえない適切な表現ではないという印象を強く持っています。

詳細を明らかにすると、インパクトが落ちてしまうというのが理由と解釈しています。セミナー業者や出版社からすると、お客さんが集まるインパクトもあるフレーズにしたいというドライバーが働いているのは明白です。

・純資産1億円を築いた投資法
・手取り年収2000万円 カリスマ大家

だと、相対的にインパクトが落ちますから。(数字は勝手な例です。)
でも、十分にすごいと思います。

このマスコミ的表現を株式投資家にも当てはめると、例えば、純資産1億円で、先物をレバレッジ10倍で投資をしていると、資産は10億円(負債は9億円)になります。すぐに、資産10億円を築くことができちゃいますね。

売って、買ってを頻繁に繰り返しているトレーダーなら、売上だけにフォーカスすれば、すぐに収入10億円(支出10億円)になっちゃいますよ。

明らかに的をえた表現ではありません。特に、投資を始めたばかりの方には、気を付けてもらいたいものです。

 

 

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不動産投資の必須本

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玉川陽介氏の「低リスク・高利回りの不動産投資」を読みました。氏の著作を読んだのは、これで2冊目です。

結論から言うと、素晴らしい本です。別に玉川氏をひいきにしているわけではないのですが、かなり秀逸です。
この本のテーマは、IRR(内部収益率)で見る収益評価、統計データに基づく投資判断などです。

IRRはそれほど目新しいものではありませんが、投資を評価するにあたって以下のようなメリットがあります。(以下、本より抜粋)

・買ってから売るまで、全期間の収益を評価できる
・他の金融商品と不動産投資のどちらが優位か、税引後の純利回りで定量評価することができる
・借入資金と借入金利が収益にどの程度影響を与えているか、評価することができる

これに加え素晴らしいのは、データベースで賃貸相場を分析している点です。本にも紹介されていますが、玉川氏の会社のHPでは、こちら(リンク)のように、一都三県で100万件もの賃貸募集図面を収集し、駅ごとに集計分析をした結果を掲載しています。横浜駅の賃料分析(リンク)については、サンプルとして無料で公開されています。

他の駅のデータを閲覧するには、ユーザー名とパスワード必要ですが、氏の別の著書「不動産投資1年目の教科書」の251ページに書かれています。1,620円程度の本代で、このデータを閲覧できるのはすごいことです。私も実はこのようなデータがないか、不動産業者に問い合わせしたこともあったのですが、こんな所にあるとは驚きでした。

特に、平均賃料マトリックス(横軸に㎡数、縦軸に築年数)を駅ごとに集計されているのは驚異的です。その他、参考になるデータが多く含まれています。統計分析を得意とする玉川氏ならではです。2012年集計のデータですが、これを利用しない手はないと思います。

余談になりますが、玉川氏のHPには、無料で不動産投資1年目の教科書(リンク)や、海外投資(リンク)についても公開されているのですね。海外ものは、読んでいてとても面白いです。

私は、あまり強く本を推薦することはないのですが、以下2冊の本と特典としてのデータ(IRRによる不動産投資収益計算Excelシートを含む)は、本当にお薦めです。

玉川氏本表紙1 玉川氏本表紙2

 

 

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ああ、もうこれでサラリーマン卒業しちゃうかも

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そんな期待をさせるセミナーのお知らせです。

なんと、三浦隆氏の不動産セミナー(リンク)が決まりました。前回はかなりの好評だったようですが、今回はさらに内容が濃くなっています。

三浦氏は私が言うまでもないことですが、かなり経験も知識も豊富です。木造1棟、RC1棟、区分、戸建、通路、山林と種類も何でもござれ。

楽待のコラム(リンク)でも著名な不動産投資家さんです。しかも兼業の会社員!

前回のセミナーでは本当に圧倒されました。でも残念ながら、時間が足りなかったのですよね・・・。

今回は時間もたっぷり。マイナス金利の影響や管理などの話も新たに聞けるようです。

25億、35棟500室もいいのですが、そんな三浦氏の一番すごいところは、実は謙虚なところなんですよね。

お金持ちになったり、地位が向上してくるにつれて、本物の人間は謙虚になるもの(そうならなければ、それ以上は成長しない!)ですが、偽物は逆に威張り散らしたり、偉ぶったりするものです。そして、それが結局墓穴を掘ったり・・・。

さて、セミナーの案内(こちら)によると、早期割引(2/26 の18時まで)があるようです。割引率なんと38%!?

私も受講して、サラリーマン卒業しちゃおうかな。

 

 

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不動産投資 1年目の教科書

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東洋経済新報社の「不動産投資 1年目の教科書」(玉川陽介氏著)を読みました。

すごくわかりやすい本でした。初心者向けの本は、結構出ていますが、この本は実に明快です。

不動産投資を始めたい人によくある疑問を、統計データやマクロ経済、幅広い金融知識を元にわかりやすく筋道を通して解説してくれています。

私も不動産投資関連の本をすでに数十冊は読んでますが、この本はかなりの良書です。著者は、大学在学中に統計データの会社を設立しただけあって、様々な経済データを元に書かれているので、答えが明快なのだと思います。

単なる不動産投資で成功した人の成功体験談的な本とは、全くレベルが異なります。

東京VS地方? 区分VS一棟? 木造VSRC? 物件選定での基準は? 個人VS法人? 現金購入VSレバレッジ? 長期保有VS中途売却? 収支計画はどうやる? 宅建資格は役に立つ?

などなどの質問について非常に論理的に回答があります。宅建資格の特典の説明は、目からウロコでした。

実は、玉川さんとはご縁があって一緒に食事をする機会があったのですが、とても気さくな方でビックリしました。間違いなく物凄い人なんですけどね・・・。

そういえば 3/12 の投資戦略フェア(リンク)で、講師としてセミナーをやるようですね。聴きにいかなくちゃ。

不動産投資1年目の教科書表紙

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心が洗われたセミナーでした

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今日は、ふりーパパさんとソプラノ大家さんこと菅原久美子さんの不動産セミナーに参加してきました。

前半は菅原さん。美しい姿とはうらはらに、大工の学校に通ったり、DIYをしたり、やっぱりかげでいろいろ努力されているんだなぁと驚きました。何より入居者さんや関係者とのコミュニケーションの取り方や感謝の気持ちが参考になりました。

きっとお人柄なんでしょうね。セミナーを聞いた後、なぜか心が洗われた感じになりました。(笑)

後半はふりーパパさん。いつもは株なので、不動産のセミナーを聞くのは初めてです。

懇意にさせて頂いているので、最近、ようやくふりーパパさんのお人柄がわかり始めて来たのですが、なんというか、天才肌なんですよね。長嶋茂雄でしょうか。(笑)

経営への取り組み方や、感謝の姿勢が特に勉強になりました。

あとオープニングの手相の話。手のひらにMの字があると、ラッキーとか。確認したら、なんと私にもありました。しかも両手に!

今日は不動産セミナーのはずでしたが、もっと重要な根本的なポイントを再確認できました。ありがとうございました。感謝感謝です。

 

 

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消費税還付封じ込め

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今回の税制改正大綱で、不動産投資の消費税還付封じ込め(リンク)がしれっと入っているそうです。

上物5,000万円としても、消費税400万円(8%分)の還付がなくなるので、その分利回りが落ちることになります。

税制とのいたちごっこですが、法人税減税がこういうところに裏目として出てきているのかと感じています。

証券税制も、分離課税でなく、給料と一緒に課税する総合課税へ変更、なんてことにならないことを祈ります。

貯蓄から投資へを応援してるなら、変な税制変更はやめて欲しいものです。

 

 

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これは資産下落につながる大問題になると思うのだが・・・

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ご存知の方もいるかと思いますが、東京23区近郊(埼玉・神奈川・千葉含む)に住む人々にとっては、大きな問題ですので取り上げておきます。

こちらの記事をご参照ください。

オリンピックに向けて、羽田空港の運用を変更し、発着枠を拡大。それに伴い、23区上空を飛行機が低空飛行するというものです。

以下の図は、南風時の運用案です。北風時は、これとはまた異なります。

これを見て、ぎょっとしますよね。私は、飛行機の低空飛行時の騒音のひどさは、身に染みてわかっているので、これは都民を巻き込んだ大問題に発展するのが確実と見ています。

住民説明会も始まっているとのことですが、とても容認されないだろうなと考えています。資産にも影響が出る話ですから。

飛行ルート案

 

【南風時飛行ルート】※対象:練馬区・中野区・新宿区・渋谷区・港区・品川区・大田区・和光市・朝霞市・志木市

【北風時飛行ルート】※対象:江東区・江戸川区・墨田区・葛飾区・荒川区・足立区・埼玉

 

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おとり広告

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最近、不動産ネタが多いです。株式投資家から見ると、不動産投資の世界って、なんか変なこと多いのですよね。

その典型がこれ、「おとり広告」。

おとり広告の物件とは、実在しない住所の物件、売約済みの物件、取引に応じない物件などで、相場よりも安く魅力的です。新規客を引き付ける疑似餌みたいなものです。

何を隠そう私も、おとり広告に引っかかった口です。(笑)

実際に土地まで見に行きましたが、後日、「売り主が売らないことになった」と業者から連絡を受けました。

でも、その数日後に、全く同じ物件が、同じ不動産会社(某ウォールM不動産)でネット上で更新されて売りに出ていました。

それを見て、「ああ、これがおとり広告か」と思いました。現地に販売員と行きましたが、今考えると図面もなく、客を値踏みして、はなから売る気がないようでした。客からすると、とんだ無駄足です。

不動産業界って、一般客を相手にしているビジネスのわりには、こういう常識はずれなことが、まだまだまかり通っている業界なんですよね。

ネットで募集しているわりには、ネット経由で問い合わせしても、平気で無視されることもしばしばです。普通のビジネスの常識では、有り得ないことです。

サービス業としてはかなりレベルが低く、かつモラルの不足している業界だと実感しています。ただ、中にはきちんとしたまとな会社があることも付け加えておきます。

 

 

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