不動産投資の必須本

Pocket

玉川陽介氏の「低リスク・高利回りの不動産投資」を読みました。氏の著作を読んだのは、これで2冊目です。

結論から言うと、素晴らしい本です。別に玉川氏をひいきにしているわけではないのですが、かなり秀逸です。
この本のテーマは、IRR(内部収益率)で見る収益評価、統計データに基づく投資判断などです。

IRRはそれほど目新しいものではありませんが、投資を評価するにあたって以下のようなメリットがあります。(以下、本より抜粋)

・買ってから売るまで、全期間の収益を評価できる
・他の金融商品と不動産投資のどちらが優位か、税引後の純利回りで定量評価することができる
・借入資金と借入金利が収益にどの程度影響を与えているか、評価することができる

これに加え素晴らしいのは、データベースで賃貸相場を分析している点です。本にも紹介されていますが、玉川氏の会社のHPでは、こちら(リンク)のように、一都三県で100万件もの賃貸募集図面を収集し、駅ごとに集計分析をした結果を掲載しています。横浜駅の賃料分析(リンク)については、サンプルとして無料で公開されています。

他の駅のデータを閲覧するには、ユーザー名とパスワード必要ですが、氏の別の著書「不動産投資1年目の教科書」の251ページに書かれています。1,620円程度の本代で、このデータを閲覧できるのはすごいことです。私も実はこのようなデータがないか、不動産業者に問い合わせしたこともあったのですが、こんな所にあるとは驚きでした。

特に、平均賃料マトリックス(横軸に㎡数、縦軸に築年数)を駅ごとに集計されているのは驚異的です。その他、参考になるデータが多く含まれています。統計分析を得意とする玉川氏ならではです。2012年集計のデータですが、これを利用しない手はないと思います。

余談になりますが、玉川氏のHPには、無料で不動産投資1年目の教科書(リンク)や、海外投資(リンク)についても公開されているのですね。海外ものは、読んでいてとても面白いです。

私は、あまり強く本を推薦することはないのですが、以下2冊の本と特典としてのデータ(IRRによる不動産投資収益計算Excelシートを含む)は、本当にお薦めです。

玉川氏本表紙1 玉川氏本表紙2

 

 

Pocket

株ぐる ~ 株まとめサイト ~

Pocket

株ぐる(リンク)」という株式・投資情報のまとめサイトがプレオープンしました。

個人投資家が作った、個人投資家のための株関連のまとめサイトです。情報をワンストップで得られるように工夫されています。

このサイトは、凄腕の個人投資家の発案で、凄腕の個人投資家達から、日頃参考にしているニュースサイトや情報源、個人のブログやツイッターなどの情報を収集し、それらを個人投資家が株式投資に使いやすいように工夫して作られています。

まだまだ、プレオープンの段階なので、80%くらいの仕上がりのようです。これから投資家の意見をどんどん吸い上げて、改善されていきます。

私もいろいろ試してみましたが、「ニュース一覧」と「テーマ株検索」が特に使えそうです。

ニュースは、株探の市場ニュースに始まり、ロイター、日経、ブルームバーグ、会社四季報オンライン、東洋経済オンライン、フィスコ、ダイヤモンドオンラインなどなどが一覧できます。

テーマ株は、旬のテーマ、フィンテック、自動運転、民泊、有機EL、VR/AR などなど。一覧で見られる上に、分足、日足、週足を同時に俯瞰できるようになっています。これって、短期トレーダーにはすごく使いやすいのではないでしょうか。

そのほかに、信用関連情報(信用規制、新規空売りなど)やPTS情報、東証の適時開示を見られます。

最後に面白いのが、人気ブログや人気ツイッターの紹介。「コミュニティ速報」で、人気ブログを流し読みできたり、人気ツイッターも最新の更新情報が同様に見れます。

情報収集の手段として使えそうか、是非見てみるのも良いかと思います。

 

 

Pocket

マイナス金利が会社のPL悪化へ(退職給付費用)

Pocket

日本の会計基準をつくる企業会計基準委員会(ASBJ)が、退職給付会計にマイナス金利の適用を容認する方針を決めたそうです。記事はこちら

そもそも、マイナス金利を想定していないので、議論があちこちで湧き上がっていますが、これもその一つです。

退職給付会計では、将来(定年退職時や途中退職時)支払われる企業年金(退職金)に対して、市場金利を参考にした割引率を使用して、現在価値に割り引くということをしています。金利がプラスであれば、下の図のように、期末時点の認識すべき退職給付債務は将来の金額より小さくなります。

しかし、金利がマイナスであると、期末の退職給付債務は将来の金額より大きくなるという前代未聞のことが起こります。これをASBJが認めたということです。

これで何が起こるかと言うと、期末の退職給付債務増加 ⇒ 期末の数理差異の増加 ⇒ 数理差異の償却額の増加 ⇒ 退職給付費用の増加 となり、要は、会社のPL上の費用増加という負の効果をもたらします。

ただし、通常は、従業員の平均残存勤務年数などの長期間(通常は10年超)で、当該数理差異は償却されるため、いきなりビックリするほどの費用増につながるような話ではありませんが、旧来の会社で企業年金が特に手厚い会社(郵政グループなど)は、この悪影響が、今期や来期で大きく出やすいので注意が必要です。

退職給付とマイナス金利

 

 

Pocket

政経電論

Pocket

今日発刊の電子雑誌「政経電論」(こちら)、誰でも無料でネット上で見ることができます。

ブランジスタという会社が、2年ほど前からやっています。政治、経済、社会、企業、ビジネスなどを主なテーマにしています。2013年11月の創刊号には阿部首相も登場しています。

今号は、マイナス金利下の運用ということで、投資しないリスク、個人投資家の投資の基本知識など、投資に関する記事が多かったです。その中で私も、18ページ目(こちら)に紹介されています。サラリーマンでも投資でお金は殖やせる、という記事です。

電子雑誌と言うのは面白いビジネスモデルですね。他にも旅行のものなど、いろいろある(興味がある方はこちら)ようです。ダウンロードや、わずらわしい登録など無しに今すぐ無料で読めます。

 

Pocket

ドイツ銀行の株価が意味するものは新たな金融危機なのか?

Pocket

あらためて考えていました。今年2月に、ドイツ銀行の株価は、リーマンショック時の安値を下回りました。

長々と書いてしまい、リンクもたくさんあるので、申し訳ありませんが、続きはこちら(リンク)でご覧ください。

 

 

Pocket

株式市場のサイクル(2年3か月と1年)

Pocket

相場には大きなサイクルが存在します。

岡崎良介氏の「相場ローテーションを読んでお金を増やそう」という本を読み直していました。

岡崎氏は過去のデータを数値で統計的に検討を加えるので、非常に参考になります。

本では以下のように株式市場のサイクルをまとめています。定義は、30%以上の上昇あるいは20%以上の下落が起きたところで、トレンドが転換したとして集計。

日経平均(1949年以降のデータを使用)

  • 上昇期間の平均は、2年3か月 (平均上昇率は137%)
  • 下落期間の平均は、1年 (平均下落率は35%)

米国SP500(1929年以降のデータを使用)

  • 上昇期間の平均は、4年 (平均上昇率は137%)
  • 下落期間の平均は、1年2か月 (平均下落率は35%)

上がって下がっての一相場が、過去はどのくらいの期間だったのか。このような感覚をつかむのは非常に重要です。

現在の相場が、全体のどこにいるかということを俯瞰しながら、投資戦略を練るというのも大事なことなのです。

 

Pocket

映画「マネーショート」

Pocket

今日公開の映画「マネーショート」を観てきました。

原作を途中まで読んでいたので、かなりのショートカット感が物足りない感じが正直な感想です。
やはり原作の方が、圧倒的に面白い!

この映画って、金融関係者が見るとそれなりに面白いと思います。

しかし、ノンフィクションのため、過去の事実をなぞっているだけで大きなサプライズなどはなかったので、観た後もなんとなく消化不良な感じでした。

しかし、投資家にとっては、ストーリー自体は面白く、投資のアイデアを構想しながら観てました。
投資家ではない人が観ても、たぶん面白くないんだろうなと思います。理解できない点も多々ありそう。

マネーショート

 

Pocket

2015年のヘッジファンドの平均リターン

Pocket

今週の日経ヴェリタスの記事に、ヘッジファンドの運用状況についての記事が載っていました。

米調査会社ヘッジファンドリサーチによると、2015年の世界のヘッジファンドの平均リターンは、マイナス1%とのこと。SP500指数の -0.7% よりも若干悪かったようです。

かの有名なサード・ポイントは -1.4%、デイビッド・アインホーン率いるグリーンライト・キャピタルは -20%と散々な結果に終わっています。米株のロングショートが裏目に出て、空売りしたネットフリックスやアマゾンが上昇したとのこと。

2015年は、原油安と8月のいわゆるチャイナショックが印象的な一年でしたが、世界のヘッジファンドもうまく立ち回れなかったようです。

2016年も引き続き難しい相場が続いていますが、無理は禁物ですね。

私は、ここぞというタイミングだけ財政出動(?)というスタンスで考えています。

 

 

Pocket

世紀の空売り~世界経済の破綻に賭けた男たち~

Pocket

マイケル・ルイスの著作「世紀の空売り」を読んでいます。

リーマン・ショック。恐慌を予測して大相場をはった一握りの男たちの実話です。

ちなみに著者は、「マネー・ボール」や「フラッシュ・ボーイズ」でも有名ですね。

3月4日からは、この著作を基にした映画「マネー・ショート」が公開されます。

見逃せませんね!

世紀の空売り表紙

 

Pocket

会社四季報別冊 先取りお宝株

Pocket

「会社四季報別冊・臨時増刊 2016年春号で見つけた先取りお宝株」が、昨日発売になりました。

第一部は、相場展望。金融危機は本当にやって来るのか?
なかなか面白かったです。
武者氏などいろんな専門家がいろんなことを言ってますので、最終的には自分で考えることが重要になりますね。

第二部は、四季報先取り。いろんな銘柄を速報、ランキング形式で紹介しています。
今後の上げ局面では、この辺から上昇するものが出てくるのかもしれません。

第三部は、投資戦略編。中原圭介氏や藤野英人氏。中原氏の内容は相変わらずいいですね。
私も1ページですが、インタビューに答えたものが掲載されています。うち 1/3 くらいは空売りの話でした。(笑)

今回は記事を事前にチェックすることができなかったので、発売後に初めて見たのですが、自分のイメージから結構ずれていました。

雑誌のインタビューというのは難しいですね。

 

 

Pocket