おとり広告

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最近、不動産ネタが多いです。株式投資家から見ると、不動産投資の世界って、なんか変なこと多いのですよね。

その典型がこれ、「おとり広告」。

おとり広告の物件とは、実在しない住所の物件、売約済みの物件、取引に応じない物件などで、相場よりも安く魅力的です。新規客を引き付ける疑似餌みたいなものです。

何を隠そう私も、おとり広告に引っかかった口です。(笑)

実際に土地まで見に行きましたが、後日、「売り主が売らないことになった」と業者から連絡を受けました。

でも、その数日後に、全く同じ物件が、同じ不動産会社(某ウォールM不動産)でネット上で更新されて売りに出ていました。

それを見て、「ああ、これがおとり広告か」と思いました。現地に販売員と行きましたが、今考えると図面もなく、客を値踏みして、はなから売る気がないようでした。客からすると、とんだ無駄足です。

不動産業界って、一般客を相手にしているビジネスのわりには、こういう常識はずれなことが、まだまだまかり通っている業界なんですよね。

ネットで募集しているわりには、ネット経由で問い合わせしても、平気で無視されることもしばしばです。普通のビジネスの常識では、有り得ないことです。

サービス業としてはかなりレベルが低く、かつモラルの不足している業界だと実感しています。ただ、中にはきちんとしたまとな会社があることも付け加えておきます。

 

 

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REIT指数は先行きを語る?

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東証REIT 指数が、今年の1月を天井にして下落基調が続いています。

9月10日の安値の後、反発を見せていますが、同時期の日経平均株価などに比べると明らかに戻りが鈍い印象です。

ずっと注視してきましたが、「これ以上は儲かりまへん」というのが今のところの市場関係者の総意なのだと理解しています。

今回のアベノミクス相場は、初めだけは不動産銘柄は盛り上がりましたが、その後は冴えない展開でした。

前回の小泉相場の主役の一つが、不動産流動化銘柄でしたから、やはり主役は交代するのですね。

REIT はリーマンショックの時には、利回りが20%にもなる銘柄が続出しました。ニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生法の申請を行った頃です。

今後、さすがに20%まで行く局面が来るとは考えづらいですが、米国金利の引き上げで資金が逆回転するなれば、流動性の無い不動産(および不動産在庫を抱える会社)はイチコロですから慎重に見ておいた方がよさそうです。

REIT指数週足

 

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不動産屋巡りをしてわかったこと

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6月に健美家さんのセミナーで触発されてから不動産方面も活動してますが、気づくと不動産屋巡りも20社を超えてきました。

最近になってようやく信頼できそうな業者、ダメそうな業者、ぼったくり業者がわかるようになってきました。

不動産業者のオフィスや、セミナーでもいいのですが、良くも悪くもカラーが出ているので、業者がどこに重点を置いているのかよくわかります。

とにかく個人投資家に売りつけることを重視している肉食業者、客を選んで対象外の客にはいい加減な態度の殿様業者、信頼できそうと見せかけて売り逃げしたい仮面業者、信頼関係を構築することを重視している優良業者、いろいろです。

20社以上訪問してみて思ったのは、だいたい半分以上は信用できそうもない業者という印象です。とにかく何でもいいから売っておしまい。あとは知らない、というスタンス。

また、類は友を呼ぶ、ではないですが、各会社の社員たちは同じようなオーラを発しています。いい年した茶髪社長がBMWの7シリーズでオフィス入り口に乗り付け、セミナーでありきたりの表層的で調子のいい説明をしている会社の社員は、同じようにインチキ臭い雰囲気を全身から発しています。その逆もまた然りです。

だいたい、人間というものは目を見れば何を考えているのかわかります。本当に客の為に誠意をもって説明しているのか、自分の利益のためだけに説明しているのか、はたまた、客からぼろうと思っているのか、客を素人だと考えて腹の底で軽く見ているのか、だいたいわかります。人間というのは正直なもので、だいたい目や仕草や態度、雰囲気、言葉づかい、顔つきに出るものなのです。

これは、株式投資にも同じことが言えて、特にIPOしたばかりの創業社長のインタビューや、決算説明動画を見ると、なんとなくですが人間がわかります。この社長の言っていることはゲタをはいているのか、それとも保守的に思っているのか、自信満々なのか。信頼のおける人間なのか、従業員から慕われる人間なのかどうか。

話はそれましたが、信頼できる不動産業者(と担当者)を見つけるというのは、かくも大変なのかと実感しています。まだまだ、雑巾がけの期間が続きそうです。(笑)

 

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法人設立

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めでたく新設法人の登記が完了しました。不動産賃貸事業を主とした法人です。

法人形態は、メリットの多い合同会社としました。

代表社員は妻です。妻社長メソッドを使いましたが、これで会社オーナーとなりました。

しかし、実際に下働き(?)しているのは私なので、外向けに動きやすいように、名刺には「代表」などと入れてみました。(笑)

まだ売上も立っていないような会社ですが、自分の会社を経営することは目標の一つだったので、また一つ実現しちゃった感じです。

今後もちょいちょい、不動産素人の株式投資家が、不動産投資にチャレンジする様子を書いていきたいと思います。

 

 

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今回の決算について

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今回の決算で気になったことは、やはり、中国関連、新興国関連の事業は厳しい数字が出ていることです。

沖電気が下方修正。(主因は中国・ブラジルの景気低迷。)

JUKIも下方修正。(主因は中国。産業装置事業において中国経済の減速による影響が顕著、とのこと。)

ミマキエンジニアリングも下方修正。(主因は中国の景況感悪化)

すでに先行してこれまで売られてきた銘柄にも、リストラのニュースが出ています。

コマツが中国現地従業員の1割にあたる500人を人員削減。

ほかにもファナックなどの銘柄は、これまでの下落の反動も見られます。

中国関連、新興国関連には、今後も注意しておいた方が良さそうです。

 

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米国経済の先行き

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週末の金曜日はアメリカで雇用統計の発表がありました。予想を大きく上回る良い数値で、為替も円安へと大きな影響がありました。

12月利上げの可能性がいよいよ高まってきた感じでしょうか。

私は米国経済を占う上で、富士重工業(7270)の株価の推移を一つの参考に見ています。

ご存知、スバルはアメリカでも大人気です。現地工場の生産能力増強も決定済です。

2日連続で新高値を更新してきたので気になっていましたが、やはり米国経済は好調ということなんでしょうかね。

週明けの日経平均は、上昇で始まりそうです。 そろそろ小型株にも資金が回ってきて欲しいですね。

 

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いやぁ~、すごかった!

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今日は、三浦隆氏の不動産投資セミナーでした。

午後1時から午後4時を少しオーバーするまでの3時間。お話に圧倒されました。

参加者は、まだ物件を保有していない方から経験者の方まで幅広い層でしたので、お話する方も難しかったと思いますが、それぞれの層で得たものがあったと確信しています。

私の場合はというと、「初めて不動産投資をするなら、賃貸業者として自他ともに認められるようにという観点で、最初は300万円くらいの一棟アパートを購入し、半年くらい運用するのがおススメ」というフレーズが刺さりました。

とりあえず小さくなってみる、ということですね。

不動産上級者の方には、全然、違うフレーズが刺さったことと思います。

投資手法、融資動向とノウハウ、業者の選び方、エリア、税金に加えて、三浦氏の保有物件の詳細や、物件を選んだ基準など参考になることばかりでした。私には木造アパートの例が非常に参考になりました。

とにかく木造1棟、RC1棟、区分、戸建、通路、山林と種類も経験も豊富で、知識がとても深いことがお話からも良くわかりました。

まだまだ三浦氏から学ぶことは多そうです。今後の投資日記ステーションでの投稿も楽しみです。(笑)

 

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5年後、10年後のセルフイメージと潜在意識

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私はいつも5年後、10年後の自分をイメージして生活しています。イメージすることで、着実に日々の行動に反映され、その目標に近づくからです。

そこで、何年かに一度、自分がどういう人間になりたいのか、そして何を人生から受け取りたいのか、リストを作成しています。(当然、お金のことだけではありません。)

よくある自己啓発本で、「思考は現実化する」 と言われますが、あれは本当です。

2003年(株式投資を始めた年)のリストを見てみると、90%以上が現実のものとなっていることに驚きます。そして、2009年に作成した10年後(2019年)のリストでも、2/3 がすでに現実化しています。

さらに2012年と2015年にもリストを更新していますが、今、見てみてもおそらくほぼ現実化するだろうと、体が言っています。書かれたことは現実化すると、自身の体が覚えている感じです。

これって実は、意識的に「潜在意識の力」を利用しています。

自分がどうなりたいのか、何を得たいのか、具体的にリストアップし期限を決める。それを定期的に、見たり、読み上げたりして自分の潜在意識に浸透させる。そうすると、不思議と毎日の行動にあらわれてくるものなんですよね。

だから、自分の人生は全て思い通り、とまではさすがにいきませんが、「人生は思った方向へ動く」 というのが私の実感であり、人生訓になっています。

これは、生きていく上で、極めて大事な秘訣であり、子どもに教えるべき最も重要なことの一つだと考えています。

 

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相場の方向性と所感

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日経平均は19000円まで戻りましたが、まだ弱い展開が続いています。アメリカのSP500と比較しても、明らかに戻りが鈍いです。

個人的には、今後は、国内景気が比較的堅調な米国の独り勝ちで、日欧の株価指数は大して上がらない展開もあるのではと想定しています。

気になるのは日経のボラティリティー・インデックスが24とまだ若干高い水準にあること。日銀会合を通過して、少し落ち着きつつありますが、まだまだ落ちが足りません。

市場関係者がいまだ波乱を警戒している様子が伺えます。

さて、そんな中でも、新高値銘柄を見ています。やはり、ここのところの相場が弱い為、新高値を更新しても今一つ上昇できない感じが否めません。相場環境が弱い証拠です。

しかしながら、インパクトのある限られたビッグチェンジ銘柄は、数は少ないですが、強い展開を見せています。少し期待が持てる要素もあるようです。

いずれにしろ無理は禁物の相場環境なので、資金を絞りつつ、波乗りを楽しみながら、警報が出たらいつでも海から上がれる状態にしておくのが良さそうです。

明日はいよいよ郵政上場ですね。投資家の懐が暖まり、いい循環が生まれるといいですね。(笑)

 

 

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上場廃止銘柄の1円買いで大失敗した記憶

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LCAホールディングス(4798)が、先週末に上場廃止のお知らせを出しました。

週明けの今日の株価は、前日終値3円に対して1円で終了。しかも比例配分で全部売りたくても売れない状況。

LCA

これを見て、過去の自分の失敗を思い出しました。

忘れもしない2008年に、トランスデジタルという会社の株を1円で買って、2円で売ってやろうと邪心を抱いていました。短期で2倍を目論んでいました。

それまでの足利銀行の例などがあって、思いつきでトライした記憶がありますが、だいたいそういう取引はダメなものです。

結局、1円で張り付いたまま1か月が経過、上場廃止日になっても1円でも売れませんでした。200万円の大損失で撃沈しました。

当時は特定管理口座(リンク)を開いておかなければならないことも知らなくて、その後の確定申告に苦労しました。

ちなみに通常の証券会社では、特定口座開設とは別の手続きが必要になります。

もし、不幸にもLCA株を保有されている方がいましたら、ご自分が特定管理口座を開設しているか、今一度確認することをお薦めします。

一般口座や、特定管理口座が開設されていない特定口座では「株式等の譲渡損失」とみなされず、損失を申告することができません。気を付けましょう。

 

 

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